Нерухомість та земля Автор: admin Друкувати

Как правильно сдать жилье в аренду

  • .

    Для того, чтобы обезопасить себя и свое имущество, при сдаче жилья в аренду нужно обязательно заключать договор и брать залоговую сумму.

    1290_1473592928_1112.jpg (39.31 Kb) Часто мы пишем о том, как украинцам найти и выгодно арендовать жилплощадь, при этом не нарвавшись на мошенников. Но есть и обратная сторона медали – арендодатели, которые страдают от засилья недобросовестных жильцов и ущерба, причиненного квартире. Сайт "Сегодня" решил разобраться, как в Украине без рисков сдать жилье в аренду, какие есть нюансы при составлении договора, которым жителям лучше отдать предпочтение и стоит ли пользоваться услугами риелторов.

    Какие сейчас цены на аренду
    Рынок недвижимости в Украине достаточно динамичен. Если на нем периодически и случаются застои в сегменте купли/продажи, то на арендном поле таких проблем никогда не возникает. Период с середины июля и до конца лета и вовсе считается найпіковішим сезоном. Ведь в это время множество студентов переезжает в другие города и ищет себе жилье, потому что общежития предоставляют далеко не всем.

    Ранее мы уже писали о том, что стоимость аренды жилья в Украине высока и даже существенно превышает среднюю зарплату. Особенно это касается больших городов, хотя в небольших областных и даже районных центрах ситуация не лучше.

    По данным аналитиков OLX во 2 квартале 2019 года на их платформе насчитывалось около 98 тыс. объявлений о долгосрочной аренде жилья. Кстати, лидером по количеству предложений в Украине стала Киевская область, которая сосредоточила почти половину всех объявлений – 40%. Вторым в рейтинге является Одесская область – 11%, а ТОП-3 закрывает Днепропетровск, где доля объектов составляет 9%. А вот в Тернопольской и Волынской области меньше всего предложений – их часть не достигает даже 1%.

    "В первом полугодии 2019 г. квартиры с высокой стоимостью сосредоточились в Киевской области. Однокомнатное жилье в столице можно арендовать за 7,5 тыс. грн в среднем, за двушку арендодатели берут 10 тыс. грн, а трехкомнатная квартира обойдется около 11 тыс. грн. Второй по стоимости жилья регион в Украине – Львовский. Интересно, что если приложить 500 грн к цене однокомнатной квартиры в столице, то во Львовской области этой суммы хватит, чтобы арендовать трехкомнатные апартаменты. Закарпатская область закрывает ТОП-5 регионов с самыми высокими ценами на аренду квартир, обогнав Днепропетровск. Цены на квартиры в Закарпатье составляют от 5160 грн за однушку, а за двухкомнатную и трехкомнатную квартиры арендодатели просят одинаково, в среднем – 6 тыс. грн", – отмечают аналитики OLX в комментарии сайту "Сегодня".

    В Одесской и Харьковской областях средние цены на однокомнатные квартиры достигают 6 тыс. грн, двухкомнатные квартиры – около 7 тыс. грн. В Днепропетровской и Черновицкой областях цены похожи – 4 тыс. за однокомнатные, 4,5-5 тыс. за двушки и около 6 тыс. за трехкомнатное жилье. В других областях Украины стоимость жилья значительно меньше и почти повсюду можно найти однокомнатные квартиры до 4 тыс. грн. Минимальные цены зафиксированы в Донецкой, Сумской, Черниговской и Луганской областях, где средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры находится на уровне 2 тыс. грн, в двухкомнатной – около 3 тыс. грн.

    Не стоит забывать, что цены на квартиры зависят от множества факторов – начиная от расположения (чем ближе к метро и чем лучше транспортная развязка, тем выше цена) и заканчивая ремонтом и наличием техники. К тому же, приводится средняя цена, то есть снять однушку за 7,5 тыс. грн в Киеве вполне реально, только, вероятнее всего, она будет находиться далеко от метро, а ремонта уже несколько десятилетий. Цены на однокомнатные квартиры возле метро и с приличным интерьером стартуют от 10 тыс. грн и выше.

    Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры. Именно в них чаще всего украинцы инвестируют. Согласно данным различных порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). А если взять среднюю цену за аренду однушек с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 года.

    Со второго полугодия 2018 г. чаще всего сдают однокомнатные квартиры – 19% объявлений, двухкомнатные отстают по количеству предложений примерно на 3%, а доля трехкомнатных апартаментов не превышает 6%", – говорят в OLX.

    При этом не удивительно, что наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются именно однушки.

    Как написать хорошее объявление
    Многие украинцы инвестируют в недвижимость, ведь это стабильный и надежный долгосрочный доход. Но здесь тоже есть свои нюансы. Опытные арендодатели знают, как правильно составить договор, где найти жителей и как не попасть на мошенников. А вот для новичков все это окажется сложной задачей. Мы поговорили с аналитиками в сфере недвижимости и риэлторами, которые подробно объясняют, как написать объявление и где его лучше размещать.

    Василий Качерай, директор финансовой компании "Эко-дом", рассказывает, что объявление должно быть простым и стандартным – количество комнат, площадь квартиры, описание санузлов состояние ремонта, наполненность техникой и мебелью.

    Также нужно указывать требования к будущим арендаторам, например, только семьи, с детьми или без, с животными или без. Можно эти требования не указывать, но если они принципиальны, то лучше указать это сразу отсеет ненужные звонки", – объясняет Качерай.

    В аналитическом центр DOM.RIA отмечают, что в начале объявления нужно указывать важные моменты, и постепенно переходить к менее значимым. Это позволит клиенту сформировать правильное представление о квартиру или дом и обратить особое внимание на основные преимущества объекта.

    Конкретизируйте - не "супермаркеты и торговые центры в пешей доступности", а "торговый центр за 200 метров от дома". Не используйте сокращений – не "3-комн. квартира 7/16 новострой. ", а "трехкомнатная квартира на 7 этаже шестнадцатиэтажного новостроя". Разбивайте текст на части и используйте подзаголовки - так информация воспринимается проще и удобнее.

    "Не забывайте про качественные фотографии. Они позволяют наглядно оценить состояние квартиры, обстановку. Фото в обязательном порядке должны быть дополнены развернутым и одновременно лаконичным описанием. Нужно указать как можно больше значимой для покупателя информации с конкретикой, но не перегружая текст деталями и "водой", – говорят аналитики DOM.RIA.

    Еще один важный аспект – срок сдачи квартиры. Нужно определиться заранее, и уже исходя из этого устанавливать цену. Риэлтор Анна Подсадных рассказывает, что цены на жилье зависят также от сроков сдачи, на короткие сроки (1-3 месяца) цена может быть выше на 10-15%.

    "Обязательно нужно брать залоговую сумму с арендатора, которая возвращается при выселении, это ваша страховка на случай, если что-то сломают. Также нужно проверять работоспособность бытовой техники, кранов при заселении и выселении арендаторов. Можно застраховать свою квартиру и имущество от затопления, порчи и ответственности третьих лиц (например, если арендаторы затопили соседей)", – советует Анна Подсадных.

    Где публиковать объявление
    Риэлтор Анна Подсадных добавляет, что для поиска сайтов, где разместить объявления о сдаче жилья в аренду, можно просто написать в строке поиска "сдать квартиру в городе Х" и посмотреть все сайты, которые выдаст поиск.

    Также объявления можно разместить в социальных сетях, это позволит выбрать арендаторов из знакомых, что для многих кажется более приемлемым вариантом, чем селить в квартиру совершенно незнакомых людей.

    "Вы распространите это предложение "среди", которые и являются самыми желанными арендаторами, поскольку вы их знаете, и это не потребует дополнительной проверки. Дальше все зависит от того, готовы ли вы сами показывать квартиру всем желающим, или хотите отдать это риелторам. Если отдаете риэлторам, то дальше это уже их дела. Если же будете искать самостоятельно, то тогда объявления, кроме своих страниц в соцсетях, стоит разместить на специализированных сайтах объявлений, а также можно в местном рекламном печати. В объявлении обязательно пишите "без посредников" - это знак для потенциальных арендаторов, что им не придется дополнительно платить риелтору, и такие объявления рассматривают в первую очередь", – объясняет Василий Качерай.

    Он добавляет, что вы можете одновременно пользоваться услугами риэлтора и искать жильцов самостоятельно, потому что хозяин недвижимости в этом случае ничего не теряет и расходов не несет; в то же время, есть часть арендаторов, которые ищут только через риелторские агентства, чтобы не тратить время зря.

    "Чтобы сдать квартиру, я бы все-таки предложила воспользоваться услугами профессионального и проверенного риэлтора. У него есть база данных потенциальных арендаторов или он сам правильно все сделает, чтобы их найти быстро. Для этого правильно составьте портрет идеального, но реального квартиранта. При этом настоятельно рекомендую спросить у риэлтора о форме договора, который владелец будет заключать с арендатором. Все в договоре устраивает? Поскольку на рынке аренды спрос превышает предложение, то владельцы обычно не платят риелторам, а платят арендаторы", – комментирует ситуацию директор Волынского агентства недвижимости Лариса Мусийчук.

    Как составить договор
    Даже если квартирант уверяет вас в том, что он просто идеал – не пьет, не курит, вечеринки не устраивает и убирает в квартире трижды на день, все равно нужно составлять договор аренды, ведь это, по сути, единственный инструмент, который поможет вам защитить свое имущество.

    "На срок менее трех лет договор об аренде можно заключить без нотариального заверения. Такой договор имеет юридическую силу в соответствии со статьи 811 Гражданского кодекса. Она позволяет укладывать его только в письменной форме без заверения у нотариуса. В документе должны быть прописаны права и обязанности каждой стороны, сроки внесения арендной платы и ее размер. Сдавая квартиру официально, арендодатель будет платить налог в размере 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. Но в таком случае у человека будут гарантии, что при нарушениях правил и условий договора со стороны арендатора он сможет доказать свою позицию в суде", – пишут аналитики DOM.RIA.

    Многие также советуют максимально проверять всю возможную информацию о арендаторов. Это, конечно, не даст стопроцентных гарантий, но поможет избежать неприятных неожиданностей.

    "Перед заключением договора аренды обязательно изучите паспортные данные потенциальных квартирантов, проверьте, не числятся ли их паспорта как потерянные, проверьте в открытых источниках, оформлены они, как предприниматели, в конце концов, просто загуглить их – благо, большинство реестров открыты и позволяют проверить эти данные", – добавляет Василий Качерай.

    Если вы пользуетесь услугами риелторов, то договор вам предоставят. Если же вы решили сдать квартиру самостоятельно, договор можно найти в интернете и переделать его под себя.

    Скачайте типовой договор из интернета относительно аренды, переделайте его, так как вам удобно (арендатор может согласиться, если нет – перероблятимете вместе). На подписании договора настаиваю, потому что иногда это единственный способ доказать ваши права как собственника. И будьте готовы отвечать на звонки не только потенциальных арендаторов, но и риэлторов, которые ищут себе заработок таким путем", – отмечает Лариса Мусийчук.

    При составлении договора нужно обязательно указывать все важные для вас пункты. Да, договор нужно заключать только в письменной форме, а юристы советуют обязательно указывать срок действия договора – в случае не указания срока действия договора считается, что он заключен на пять лет.

    "Оптимальным, обычно, является заключение договора на срок в один год, учитывая инфляцию и увеличение цен в стране в целом, с последующей пролонгацией договора на следующий период, если ни одна из сторон не заявит о необходимости его изменения. В договоре необходимо указывать порядок вселения и выселения нанимателя, порядок расчетов (сумму и сроки). Также необходимо указать порядок расторжения договора – за сколько нужно предупреждать о расторжении, и штрафные санкции в случае, если стороны нарушают условия договора – в частности, наниматель несвоевременно рассчитывается", – говорит в комментарии сайту "Сегодня" юрист Владимир Данилин, ЮК "Де-юре".

    Он добавляет, что у жильцов необходимо брать копию паспорта и идентификационного налогового номера: если рассматривать худшую ситуацию – жильцы окажутся непорядочными и нанесут ущерб, а потом исчезнут в неизвестном направлении – именно знание их ФИО, кода и адреса прописки будет достаточным для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания убытков.

    В свою очередь, Владислав Фирсов, юрист ЮК "AS Legal", объясняет, что также нужно обязательно составлять акт приема-передачи недвижимости, где важно прописать состояние квартиры на момент заселения и выселения арендатора, что позволит доказать причинение материального вреда в момент пользования жильем.

    "Важно указать в договоре порядок проведения арендатором капитального ремонта жилья. Важно помнить, что проведение косметического ремонта и поддержания жилья в том виде, в котором оно существовало на момент подписания акта-приема передачи, возлагается на арендатора. Любые другие улучшения, которые повышают оценочную стоимость квартиры, могут производиться только по согласованию сторон. Касательно расчетов, советуем арендодателю прописать в договоре пункт, согласно которому на момент заселения арендатора он обязан внести плату за первый и последний месяцы пользования жильем", – добавляет Фирсов.

    Также стоит брать залог у арендаторов и прописывать это в договоре, ведь залоговая сумма – это гарантия, что жильцы не нанесут вред вашему имуществу; в том случае, если вред все же будет, деньги к ним просто не вернутся.

    К сожалению, максимально обезопасить себя и найти идеального арендатора не так-то просто и всегда есть определенные риски. Но если придерживаться всего того, о чем мы написали выше, и тщательно составлять договор – рисков будет намного меньше, а в случае чего недобросовестных нанимателей можно будет привлечь к ответственности, хотя сделать это, возможно, будет непросто.

    "Для привлечения арендатора к ответственности, одного договора аренды недостаточно. Важно также доказать, что вред имуществу был причинен в момент пользования объектом аренды и по вине самого арендатора, а не в результате ненадлежащего технического состояния или иных, не зависящих от него, причин", – подытожил Фирсов.

    Напомним, ранее новости "Сегодня" рассказывали о том, что в Украине появились новые мошеннические схемы при аренде жилья.

    Эта же новость на украинском языке"businessUA.com"



    ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Підписатись не коментуючи
E-mail:

Додати коментар

 
Имя:
Пароль: (если зарегистрирован)
Email: (обязательно!)
captcha

теги форматирования

добавить смайлы
 
Підписатись на коментарі по e-mail  

День в фотографіях Всі фотографії

Актуальні теми Всі актуальні теми